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09 jan 2017

AELO orienta como comprar um lote: quais são os documentos necessários e os riscos

Comprar um lote para a construção da própria casa envolve um projeto que se desdobra em alegria. Imóvel é moeda forte! O comprador não erra ao investir num bem de raiz, um investimento autêntico, a consolidação de um sonho, em que a família se desenvolve. Quem compra lote, no entanto, deve tomar alguns cuidados básicos, garantindo segurança, como demonstramos nesta publicação (AELO).

A AELO, por ser uma entidade representativa de empresas de loteamento e desenvolvimento urbano, procura unir o setor produtivo na busca de soluções para os problemas que afetam diretamente seus associados. Mas não apenas os produtores e vendedores de lotes procuram esta associação: o mercado consumidor também deve ser atendido.

Tem sido expressivo o número de compradores de lotes que recorrem ao nosso site na internet ou telefonam para a sede, procurando orientação sobre como evitar os riscos no momento de fechar negócio por áreas em que pretendem construir suas moradias. Em geral, a Secretaria da entidade procura responder a todas as indagações. Mas, quando se trata de uma questão mais complexa, é acionado o Conselho Jurídico, em que os advogados estudam cada caso e providenciam a resposta.

O Conselho Jurídico, criado em 2008, integrado por seis advogados, foi homenageado pela Diretoria da AELO na última sexta-feira, dia 9, com um almoço de confraternização de fim de ano, em São Paulo, como agradecimento pelo eficiente trabalho ao longo de 2016.

Assim como ocorre em qualquer outro setor de atividade econômica, o ramo imobiliário conta com empresas idôneas, mas é também atingido pela presença de uma ou outra empresa que não segue as regras básicas.

Como associação interessada em combater irregularidades, a AELO possui um código de ética e mantém o serviço “Disque Denúncia”, pelo qual as pessoas podem comunicar casos concretos de desrespeito à Lei n.º 6766/79, que regulamenta o parcelamento do solo no País, e eventual desvio de conduta na comercialização de loteamentos.

O telefone (11) 3289-1788 e o site da AELO estão à disposição para as denúncias, que acabam sendo enviadas para o Ministério Público.

Em 2017, duas importantes iniciativas da AELO na defesa do conceito dos empreendedores de parcelamento do solo e na proteção aos direitos dos consumidores estarão completando 15 anos: o convênio com a Fundação Procon-SP, órgão da Secretaria da Justiça do Estado de São Paulo e a criação do Selo de Regularidade de Aprovação (SRA). Ambas ocorreram na gestão do então presidente Roland Philipp Malimpensa (2001-2005) e envolveram parcerias com várias instituições.

Esta edição do Boletim “AELO Informa”, que fica à disposição do público em nosso site, se destina a ressaltar detalhes dos cuidados da AELO para a proteção do mercado consumidor e para zelar pelo nome dos verdadeiros empreendedores de parcelamento do solo – os bandeirantes do Brasil moderno.

 

AELO: Em defesa dos consumidores

O atual presidente da AELO, Caio Portugal (foto), também vice-presidente de Desenvolvimento Urbano e Meio Ambiente do Secovi-SP, era diretor de Relações Institucionais da AELO em 2002, na gestão do presidente Roland Philipp Malimpensa e do vice Luiz Eduardo de Oliveira Camargo.

Naquela ocasião, ele participou do fechamento do acordo de intenções com o Procon-SP e das negociações pelo SRA ao lado dos demais membros da Diretoria, dos Conselhos da entidade, do advogado Luís Paulo Germanos e do professor Vicente C. Amadei.

Caio Portugal explica que a AELO possui um Código de Ética e que tem sido rigorosa na preservação da imagem das empresas de parcelamento do solo: “Desde sua criação, há 35 anos, a AELO vem lutando pela credibilidade do setor, ao lado de entidades parceiras, como o Secovi-SP, o SindusCon-SP e, no âmbito nacional, com a CBIC.

A satisfação dos nossos clientes compradores de lotes é uma meta constante”. O acordo com o Procon-SP foi assinado na sede daquele órgão, em 2002, pelos presidentes Roland Philipp Malimpensa, da AELO; Romeu Chap Chap, do Secovi-SP, e Arthur Queresma, do SindusCon-SP.

 

Compra de lotes - HF Urbanismo e AELO

 

Os riscos mais comuns na compra de um lote

O comprador de lote deve ficar atento quanto aos riscos mais comuns, conforme alerta a AELO. São estes:

1 – Vender terrenos com promessa de regularização posterior é o golpe mais primário que existe, tanto no Estado de São Paulo quanto em outros Estados. É também o mais usado pelos estelionatários. Não existe produto que possa ser vendido sem ter sua existência assegurada. Por exemplo: um carro só pode ser vendido se estiver pronto e legalizado para a venda. A fábrica não pode vender, a concessionária não pode vender e o comprador não pode comprar. O mesmo princípio é válido para o caso de loteamentos.

2 – Vender partes de terrenos ainda não desmembrados. A chamada fração ideal de terreno não é algo que possa ser vendida, pois não se vende um pedaço indeterminado de terreno. Não é uma operação legal, nem regular. Terrenos não desmembrados não existem de fato, nem de direito. Também não existe possibilidade de se cumprir a promessa de regularização posterior, pois a lei não permite tal artifício.

3 – Vender lotes em empreendimentos ainda não aprovados pela prefeitura? Isso não existe! O lote a ser vendido só existe quando está registrado em cartório. Antes disso, é apenas um pedaço de terra sem lugar determinado. Mesmo com a promessa de regularização posterior, nada garante que o comprador seja o proprietário do lote citado. A lei só permite a venda de lotes registrados em cartório.

4 – Vender lotes em empreendimentos ainda não registrados em cartório, o golpe é muito comum, pois o estelionatário promete o registro em pouco tempo. O que aparenta ser verdade pode ser um grande transtorno para o comprador, pois o cartório pode negar o registro e não acontece o desmembramento. O cartório dá existência legal ao lote. Antes disso, é golpe. Mesmo com a promessa de regularização posterior, nada garante que o comprador seja o proprietário do lote. Insistimos: a lei só permite a venda de lotes registrados em cartório.

5 – Vender lote em empreendimentos em região de manancial. Isso é possível, desde que o loteamento esteja corretamente licenciado, seguindo a legislação complementar pertinente. Porém, é importante o comprador ficar atento, pois, havendo irregularidade concreta, o mais provável é a perda de dinheiro e do sossego, pois a área deverá ser desocupada como manda a Lei Federal n.º 9.605/98, que pune os crimes ambientais. Infelizmente, em grandes cidades, como as da região metropolitana de São Paulo, houve casos de governantes tolerantes com a invasão de área de mananciais, casos das Represas Guarapiranga e Billings. A construção de moradias irregulares naquelas áreas acarretou graves problemas não só para os compradores dos imóveis quanto para o poder público.

 

Qual a documentação legal?

Os loteadores representados pela AELO mantêm um convênio informal com o Ministério Público Estadual para encaminhamento de denúncia contra os estelionatários, que lesam a população. O resultado é extremamente significativo e mostra que a preocupação com a defesa do consumidor deve estar presente a todo o momento. Devido a essa preocupação com a base legal, vários golpistas foram processados e levados aos tribunais.

O Disque-Denúncia, (11) 3289-1788, pode se acionado de qualquer parte do Brasil, que a denúncia será encaminhada para a possível abertura de processo. Mas este detalhe é importante: a denúncia deve ser baseada em documentos, que serão encaminhados aos promotores.

O sigilo é garantido até a abertura do processo contra os estelionatários. Toda a reclamação precisa ter documentação para fundamentar legalmente a ação aberta pelos promotores contra aqueles que enganam os cidadãos.
Documentos obrigatórios a serem analisados para a legalidade de um empreendimento:

1 – Cópia autenticada do alvará ou decreto de aprovação emitido pelo competente Poder Público Municipal;

2 – Matrícula individualizada do lote junto ao Cartório de Registro de Imóveis competente, e atualizada, para que seja conferido se existe alguma hipoteca, arresto, ou coisa que o valha pendente sobre o referido lote;

3 – Constatação das obras executadas, mediante comparação do lote in loco, em detrimento do alvará acima referido, bem como do cronograma aprovado junto à prefeitura municipal;

4 – Caso a aprovação tenha ocorrido na vigência do Graprohab, verificar o certificado de aprovação;

5 – Certidão atualizada dos tributos municipais, quais sejam: IPTU e taxas de limpeza e conservação. Tal certidão deve ser emitida pela prefeitura no competente departamento de tributação.

 

Fonte: AELO

AVISO